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Les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du Bailleur

Publiée le 19/01/2018

 

Le bailleur qui reçoit une notification de la mairie l'obligeant à effectuer des travaux de ravalement de son immeuble ne peut imposer à son locataire d'effectuer ces travaux. Il en est ainsi même lorsque le bail stipule que le ravalement est à la charge du locataire.

Le propriétaire d'un immeuble reçoit une notification de la Mairie de Paris lui enjoignant de remettre en état de propreté et de ravaler la façade de son immeuble. il demande à son locataire d'effectuer les travaux, ce que ce dernier refuse. Le propriétaire l'assigne en exécution, à ses frais, des travaux de ravalement de l'immeuble.

La cour d'appel rejette la demande du propriétaire.

La cour de cassation confirme. Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire. Or, le bail imposait seulement au locataire, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façade de l'immeuble. Le bailleur ne pouvait donc pas invoquer un manquement du locataire à ses obligations et les travaux de ravalement imposés par la mairie de Paris devaient être supportés par le propriétaire.

A noter : jurisprudence constante (Cass. 3e civ. 13-7-1994 : RJDA 12/94 n°1262 ; Cass. 3e civ. 17-4-1996 : RJDA 7/96 n°891). Le ravalement de la façade de l'immeuble loué lorsqu'il est prescrit par l'administration est à la charge du bailleur (Cass. 3e civ. 24-3-1993 : JCP N 1993 II p. 325; Cass. 3e civ. 28-9-2005 : Loyers et copr. 2006 comm. n°4) quand bien même le bail stipulerait que le ravalement est à la charge du locataire : le seul fait que ces travaux soient exigés par l'administration les assimile à un cas de force majeure, ce qui les met à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3eciv. 10-5-2001 n°96-22-442 : RJDA 7/01 n°756 ; CA Paris 17-6-2009 n°08-07290 : RJDA 2/10 n°120)

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